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上市房企半年失血1208亿房企资金链压力

2020-08-12 02:34:23 来源: 长春家居网

上市房企半年“失血”1208亿 房企资金链压力大

由于销售下滑、融资受阻,今年房企正面临着越来越大的资金压力。据中国证券报统计,上半年沪、深A股市场上市房企的经营性现金流量净值为-1208亿元,较一季度-903亿元的情况进一步恶化,并刷新了A股房企经营现金净流出的历史纪录。

当前楼市仍处下行调整期,百城房价8月继续环比下滑。进入金九传统销售旺季,众多房企开始加大推盘力度。业内人士指出,未来房企仍然面临去库存的任务,尽管近期部分城市的成交量在取消限购的刺激下短期回升,但在信贷政策不变的情况下,今年房企仍将面临较大的资金压力。

资金链压力大

房地产是资金密集型行业,却成为上半年A股市场现金流最为紧张的行业。-1208亿元的经营性现金流量净值,刷新了2010年年报时-943亿元的纪录,这也是上市房企经营性现金净流出首次破千亿元。

同花顺、iFinD数据显示,上半年沪、深两市146家上市房企的经营性现金流量净值为-1208亿元,而去年同期为-584亿元。今年一季度,上市房企的经营性现金流量净值已经达到-903亿元,二季度尚未出现好转。

在这146家上市房企中,有107家房企的经营性现金流量净值为负数。如果从销售商品、提供劳务收到的现金这一指标看,上半年上市房企共实现3910亿元,同比下降约2%。在大型房企中,保利地产、招商地产、泰禾集团、华侨城等上半年的经营性现金流量净值均为净流出状态。万科的经营性现金流量净值则为34.33亿元,较去年由负转正。

对于房地产企业而言,经营性现金流量反映了销售回笼以及土地支出等多个方面。前几年部分房企曾因大举扩充土地资源而导致现金净流出,但是从2014年中报的情况看,现金流的恶化并非源自土地储备的扩张,相反,不少房企都在放缓拿地节奏。

业内人士表示,房地产企业通常将拿地支出计入现金流量表中的购买商品、接受劳务支付的现金科目下。今年上半年房企拿地规模下降,该项目也出现缩水。以万科为例,虽然公司上半年经营性现金流出现好转,但主要是现金流出明显下滑,其中上半年购买商品、接受劳务支付的现金同比减少了约132亿元。

销售回笼难度加大也在一定程度上影响了部分房企的现金流。保利地产中报显示,公司上半年经营活动产生的现金流量净额为-142.8亿元,同比下降250%。公司称,主要原因是联营、合营企业往来增加及销售回笼减少。

作为资金密集型行业,房地产企业普遍依靠财务杠杆维持生存和扩张。上半年房地产开发资金来源合计5.89万亿,同比增长3%,同比增速创下历史新低。与此同时,上市房企的资产负债率有所增加。在剔除预收账款后,上市房企上半年资产负债率为52.8%,同比提升了3个百分点。

去库存任务艰巨

在经营性现金流下滑的同时,房企存货不断增加进一步加剧了资金周转的压力。

统计显示,截至6月末,上市房企存货合计达到2.21万亿元,较年初增长了11%,同比增长了25%。万科上半年存货合计3416.7亿元,较年初增长3.18%;保利地产的存货额达到2660亿元,较年初增长10.88%。招商地产、金地集团的存货较年初分别增长了16.3%和7.5%。

由于销售低迷、供应放大,不少城市的库存量正在不断积压。数据显示,包括北上广深在内的14个城市上半年新房库存面积由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米,库存去化周期由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。

同花顺iFinD数据也显示,截至6月末,九成以上的上市房企的存货周转率较年初出现下降。万科存货周转率为0.08次,而年初时曾达到0.32次。保利地产、金地集团的存货周转率也维持在0.08次左右的范围内,而年初时这些公司的这一数值都曾维持在0.25次以上。

对于房企而言,去库存已经成为当务之急。万科就在中报里表示,公司将继续坚持积极销售的策略。对于新项目,公司将坚持新推盘当月销售率60%的销售目标;同时,公司将进一步加强库存去化,确保库存结构合理。

国金证券研究报告指出,房地产行业现有库存量已经接近历史峰值,二线城市绝对和相对库存都比一线城市更为严峻。尽管二线城市销售好于一线,但由于前期形成供给更多,因此去化周期水平仍高于一线城市。今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平,房价会有实质调整压力。

楼市仍处调整期

从楼市目前现状看,尽管取消限购的城市不断增加,一定程度上带动了成交量短期内回升,但是房价仍然处于下行调整期。

报告显示,根据百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比下跌0.59%。这已经是连续第4个月下跌,但跌幅收窄0.22个百分点。同比来看,全国100个城市住宅均价同比上涨3.15%,涨幅较上月缩小1.57个百分点,连续第8个月缩小。

数据显示,8月份,北京、上海等十大城市新建住宅均价为19226元/平方米,环比下跌0.53%。这已经是连续第4个月下跌,且10个城市仍全部下跌。

分析人士指出,8月房地产市场仍处于下行调整期,全国整体信贷未全面放松,部分城市房地产信贷环境略有改善。由于部分城市取消限购刺激需求入市,短期市场成交回升。预计随着金九银十供应高峰的到来,房企在加大推盘力度的同时,合理定价、有效促销将会吸引刚需入市,市场成交或将季节性环比回升。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,金九银十整体表现预计将是在价格进一步小幅回落的前提下,成交量逐步复苏,好于今年上半年,但难以再现过去的热市,国内楼市已进入由市场调节的新常态。

随着楼市降温,各地放松楼市调控的举动也越来越多。中原地产分析师张大伟认为,一线城市年内取消限购的可能性非常小。从全国范围看,限购政策已经不是影响楼市的关键政策,信贷是否会放松将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。

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